Leegstand in logistiek vastgoed op historisch laag niveau

Nieuws, Logistiek
Philippe Van Dooren

Vastgoedmakelaar JLL presenteerde vandaag de cijfers voor de eerste negen maanden voor zijn drie kernsectoren: kantoren, retail en logistiek/semi-industrieel vastgoed. Ze bevestigen de indruk die al langer in de sector heerst: grond vinden blijft een zeer grote uitdaging. Vlaanderen blijft het zwaartepunt in de sector met meer dan driekwart van de transacties in België in de afgelopen vijf jaar. In die periode bedroeg de jaarlijkse opname van logistiek en semi-industrieel vastgoed – de zogenaamde take-up – gemiddeld 1,4 miljoen m². Het record was 2016 met bijna 2 miljoen m². De take-up was de afgelopen twee jaar iets groter dan 1,4 miljoen m².

Voor dit jaar verwacht Ignace Casteleyn, senior director Industrial van JLL België, een lichte daling of evenaring van het vijfjarig gemiddelde. Tot dusver bedroeg dit jaar het opnamevolume 763.000 m². Dat is 15% lager dan het vijfjarige gemiddelde. “De semi-industriële markt presteerde stabiel, dus de daling is te wijten aan de logistieke markt. Tot september waren er slechts 23 transacties in die sector, tegen gemiddeld 30 in de eerste negen maanden. Weliswaar worden in het vierde kwartaal de meeste logistieke transacties genoteerd. Tegen het jaareinde zouden we dus aan het vijfjaargemiddelde kunnen geraken”, zegt hij.

Gouden driehoek

“Projecten op maat domineren de markt, met 60% van logistieke transacties in Vlaanderen. Die situeren zich vooral in de provincies Antwerpen en Limburg. Vermits de vraag van de gebruikers – en zeker die van de grote logistieke spelers – vooral uitgaat naar nieuwe projecten die volledig op maat worden gebouwd, is grond vinden de belangrijkste vereiste. En dat remt de markt – zeker in de ‘gouden driehoek Brussel-Antwerpen-Gent – af”, zegt Casteleyn.

Speculatieve ontwikkelingen blijven eerder uitzonderlijk in Vlaanderen, zodat het aanbod onmiddellijk beschikbare state-of-the-artgronden zeer laag ligt. Daarom stijgt ook de vraag naar bestaande gebouwen, wat de zeer lage leegstandcijfers verklaart. Amper 3,5% van de bestaande gebouwen staat leeg, tegen een Europees gemiddelde van 4,5%.

Grondprijzen blijven stijgen

Volgens Casteleyn heeft dat een weerslag op de prijzen. “Grondprijzen zijn de jongste twaalf maanden fors gestegen. De ‘prime’ grondprijs – de betere stukken op de betere plaatsen – varieert nu van 165 tot 225 euro per m² in Antwerpen en van 70 tot 130 m² in Limburg.

“Om snel nieuwe projecten te kunnen realiseren, hebben de ontwikkelaars nood aan grondreserves. Die zijn zeer moeilijk te vinden. In Willebroek zegt het gemeentebestuur al langer dat een aantal grote kavels vrijkomen, maar het is nog steeds wachten op de vergunningen”, zegt Frederik Van de Vyver, associate director Industrial. Hij ziet het dan ook somber in: er zijn nog maar zeer weinig beschikbare nieuwe en grote terreinen. “Behalve in de haven van Gent, maar ze liggen helaas buiten de gouden driehoek. Maar omdat de vraag naar nieuwe terreinen zo groot is, zal het niet al te lang meer duren dat ook daar alle terreinen worden opgenomen”.

Meer vraag naar ‘brownfields’

Daarnaast verwacht hij een grote vraag naar ‘brownfields’. “Dat zijn industriële terreinen die na reconversie en sanering een logistieke invulling krijgen. Goede recente voorbeelden zijn Genk Green Logistics op de voormalige Ford-site of Blue Gate op Petroleum Zuid in Antwerpen. Daarnaast verwacht ik dat grondreserves die industriële bedrijven aanlegden maar niet gebruiken, in toenemende mate zullen vrijkomen”, zegt Van de Vyver. Recente voorbeelden daarvan zijn Bosal in Lummen en Dow in Tessenderlo.

Philippe Van Dooren